[5.13일 방표] 강남·송파 갭투자 길 열리나? 토지거래허가구역 실거주 의무 완화 총정리
안녕하세요~ 아보카도 708 입니다.🥑
오늘은 많은 분이 기다리셨을 법한 부동산 규제 완화 소식을 들고 왔습니다.
바로 토지거래허가구역 내 실거주 의무가 전격적으로 완화되었다는 소식인데요:)
그동안 강남이나 송파 같은 규제 지역에서 집을 사고 싶어도
'실거주' 라는 조건 때문에 망설였던 분들에게는 정말 단비 같은 소식이 될 것 같습니다.
이제는 세를 끼고 집을 사는 이른바 '갭투자'의 길이 열리게 된데서 의미가 있습니다.
정확히 어떤 조건이 바뀌었는지 그리고 주의해야 할 점은 무엇인지
핵심만 콕콕 집어 정리해 드리겠습니다.
2026년 5월 12일, 정부가 토지거래허가구역(토허구역) 내 실거주 의무 유예 대상을
전격 확대했습니다.
기존에는 다주택자가 내놓는 매물에만 적용되던 혜택이 ,
이제 비거주 1주택자가 보유한 세입자 있는 주택 전체로 넓어졌습니다.
| 🔎 토허제란?
토지거래허가제(토허제)란 특정 지역 내 토지·주택을 사고팔 때
지자체 허가를 받아야 하는 제도입니다.
현재 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 전체 아파트, 그리고 서울 25개구 전역에 적용 중이며,
허가 후 일정 기간 내에 직접 입주해 실거주해야 한다는 필수 조건이 따릅니다.
문제는 세입자가 사는 집을 매입한 경우, 임대차 계약이 끝날 때까지 사실상 입주가 불가능하다는 것!
기존 규정상 허가 후 4개월 내 입주가 원칙이라
세입자가 있는 매물은 거래 자체가 막히는 상황이 발생하게 되었습니다.
|📝어떻게 완화 되었나?
| 예시
① 비거주 1주택자 A씨 케이스
A씨는 강남구 아파트를 보유 중이고 직장 때문에 경기도에 전세로 거주중이며
본인 아파트에는 전세 세입자 B씨가 2027년 3월까지 계약 중입니다.
✓기존: 토허구역 내 다른 아파트 매각 시 새 매수자는 4개월 내 입주가 원칙, 거래가 사실상 불가능.
✓변경 후: 2026년 12월 31일 전까지 토지거래허가를 신청하면,
새 매수자는 B씨의 계약 종료일인 2027년 3월까지 입주를 유예받을 수 있음.
② 12억원짜리 아파트를 매입하는데 7억원 전세가 끼어 있는 경우,
LTV 40% 기준에서 전세금(7억)이 LTV 상한을 초과하므로
→ 주담대 대출 불가.
나머지 5억원은 자기자본으로 충당해야 하며,
유예 기간 종료 후 세입자 퇴거 시 ,전세금 7억원 반환
"자금 여력이 충분한 실수요자 위주의 거래가 현실적!"
| 일정
①2026년 5월 12일
국토교통부, 실거주 유예 확대 방안 발표.
발표일 기준 임대차 계약 존재하는 주택부터 적용.
②2026년 5월 중
시행령 개정안 공포·시행. 이르면 5월 말부터 실거주 유예 신청 가능.
③2026년 12월 31일
신청 마감.
12/31까지 관할 지자체에 토지거래허가 신청 완료해야 유예 혜택 적용
④2028년 5월 11일
유예 상한.
최대한 이날까지 반드시 입주해야 하며, 이후 2년 실거주 의무 이행.
| Check Point
이번 조치는 무주택 매수자에게만 실거주 유예 혜택이 적용됩니다.
실거주 의무를 어길 경우 취득가액의 최대 10% 범위에서 이행강제금이 부과되며,
허가 취소 가능성도 있습니다.
양도소득세 중과는 5월 10일부터 재개되었으므로
다주택자 매도 시 세금 부담도 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
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이번 토허제 실거주 의무 완화는 꽉 막혀 있던 토허구역 매물 시장에 숨통을 틔우려는 조치입니다.
비거주 1주택자와 다주택자 간 형평성 문제 해소라는 명분은 있지만,
자금 여력이 충분한 사람이 아니면 실질적인 접근이 쉽지 않고 대출 규제도 여전히 강한 상황입니다.
매수를 고려 중이라면 신청 기한/자금 조달 계획 수립/ 세입자 퇴거 후 전세금 반환 계획까지
확실하게 크로스 체크 해보시길 권해드립니다.
이번 규제 완화로 궁금하신 점이나 실제 적용 사례가 있다면 댓글로 남겨주세요!
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